Založení a vznik společenství vlastníků jednotek –
základní otázky, informace a rady
Pojem společenství vlastníků jednotek se přímo dotýká značného počtu obyvatel České republiky. Významná část populace totiž vlastní bytovou jednotku1 v domě, jehož správu vykonává právě společenství vlastníků jednotek.
Cena i celková užitná hodnota takové bytové jednotky pak není závislá pouze na stavu této bytové jednotky samotné, ale přímo souvisí i se stavem domu, v němž se tato bytová jednotka nachází.
Pro mnohé je proto zásadní otázka, kdo takovou správu domu a pozemku vykonává a jakým způsobem.
Je tedy jistě praktické seznámit se blíže s tím, co vlastně společenství vlastníků jednotek je, jak se zakládá a jak společenství vlastníků jednotek vzniká. V tomto článku se dozvíte:
Co je společenství vlastníků jednotek (SVJ)?
Představme si dům rozdělený na jednotlivé bytové či nebytové jednotky. Tyto jednotky jsou ve vlastnictví různých vlastníků a každý z vlastníků se stará o stav svojí vlastní bytové jednotky. Kdo však má povinnost vykonávat celkovou správu samotného domu a také příslušného pozemku? Takovou osobou, která se zakládá právě za účelem zajišťování správy domu a příslušného pozemku, je právě společenství vlastníků jednotek. Společenství vlastníků jednotek sdružuje všechny vlastníky jednotek v daném domě.
Společenství vlastníků jednotek je právnickou osobou – to znamená, že může nabývat práva a také se zavazovat k povinnostem. Nicméně může tak činit pouze při naplňování svého účelu, kterým je zajišťování správy domu a pozemku. Společenství vlastníků jednotek tedy nesmí nabývat práva a zavazovat se k povinnostem za jiným účelem, než je výše uvedený.
SVJ rovněž nesmí podnikat, nesmí se ani přímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů. Společenství vlastníků jednotek nesmí být společníkem nebo členem obchodní společnosti, či družstva.
společenství vlastníků jednotek – dobrovolné nebo povinné?
Založení společenství vlastníků jednotek je povinné v těch případech, které nám přesně vymezuje Občanský zákoník. Jedná se o situaci, kdy se v domě nachází alespoň pět jednotek a zároveň alespoň čtyři z těchto jednotek jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. V takovém případě mají vlastníci jednotek povinnost společenství vlastníků jednotek založit.
Společenství vlastníků jednotek je možné založit i dobrovolně v domě, kde je méně, než pět jednotek, avšak s takovým založením musí souhlasit všichni vlastníci jednotek.
je nutné svj založit, nebo vznikne samo ze zákona?
Společenství vlastníků jednotek nevzniká samo přímo ze zákona (tzv. ex lege). Společenství vlastníků jednotek je nutné založit. K samotnému založení společenství vlastníků jednotek je potřeba aktivní právní jednání vlastníků jednotek.
Jaký je rozdíl mezi založením společenství vlastníků jednotek a vznikem společenství vlastníků jednotek?
Založení a vznik společenství vlastníků jednotek probíhá ve dvou fázích.
První fází je založení společenství vlastníků jednotek, a to schválením stanov společenství vlastníků jednotek.
Druhou fází je vznik společenství vlastníků jednotek, a to zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Fázi založení a fázi vzniku společenství vlastníků jednotek proto musíme rozlišovat.
Jak založit SVJ?
Společenství vlastníků jednotek se zakládá schválením stanov společenství vlastníků jednotek.
Ke schválení stanov společenství vlastníků jednotek může dojít dvěma způsoby.
Ten nejčastější způsob je přijmout stanovy na ustavující schůzi společenství vlastníků jednotek. K přijetí stanov na ustavující schůzi je nutný souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Na této ustavující schůzi musí být přítomen notář, který rozhodnutí ustavující schůze o přijetí stanov osvědčí notářským zápisem.
Druhou možností je pak shoda všech vlastníků jednotek na obsahu stanov. I v takovém případě je nutná spolupráce notáře, neboť v tomto případě stanovy musí mít formu veřejné listiny – notářského zápisu.
Dobrá zpráva pak je, že ke změně stanov se v ani jednom z výše uvedených případů vyhotovení notářského zápisu už dále nevyžaduje.
Jak vzniká SVJ?
Společenství vlastníků jednotek vzniká zápisem do rejstříku společenství vlastníků jednotek, a to dnem provedení tohoto zápisu.
Návrh na zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek se podává na stanoveném formuláři příslušnému rejstříkovému soudu. Formulář je nutné vyplnit pečlivě, k němu přiložit všechny potřebné přílohy a zaplatit kolek. Zápis společenství vlastníků jednotek do rejstříku společenství vlastníků jednotek může provést i notář, který vyhotovil příslušný notářský zápis související se založením společenství vlastníků jednotek.
Zakládáte společenství vlastníků jednotek?
Připravíme pro Vás vše potřebné k řádnému průběhu založení společenství vlastníků jednotek:
- připravíme text stanov vyhovující Vašemu konkrétnímu společenství vlastníků jednotek
- zorganizujeme ustavující schůzi společenství vlastníků jednotek
- sjednáme přítomnost notáře na této schůzi
- připravíme veškeré podklady potřebné pro zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek
- zajistíme samotný zápis společenství vlastníků jednotek do rejstříku společenství vlastníků jednotek.
Zejména řádně připravené stanovy společenství vlastníků jednotek, které odráží potřeby Vašeho konkrétního společenství vlastníků jednotek, Vám do budoucna můžou ušetřit značné finance i předejít mnohým potížím. Ušetřete si starosti a neváhejte nás kontaktovat.
1 Pro zjednodušení uvádíme, že pokud budeme v dalším textu používat pojem bytová jednotka, či jednotka, je tím myšlen i nebytový prostor.
2 Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění